DI Taiwan, pemaju perumahan tidak dibenarkan mengiklan rumah untuk dijual kecuali sesuatu projek pembinaan rumah sudah mencapai 90 peratus siap. Perkara ini diwajibkan oleh kerajaan negara itu kepada pemaju bagi mengelak projek pembinaan rumah terbengkalai.
Di Malaysia pula sebaliknya. Timbus tanah, pacak papan iklan besar dengan tulisan ‘permohonan kini dibuka, untuk tempahan, hubungi kami di talian…… atau datang sendiri ke pejabat kami untuk maklumat lanjut’. Tiang rumah belum terpacak, duit dah nak masuk hasil jualan ‘rumah belum dibina’.
Maka berlumba-lumba lah bakal pembeli rumah untuk membuat tempahan, bayar deposit, mula menguruskan pinjaman bank. Untuk beberapa bulan kemudian, mulalah membuat bayaran ansuran dengan bank setelah semuanya diproses oleh pemaju bersama bank.
Apa jadi jika projek itu terbengkalai? Bakal pembeli tadi, yang sudah membuat bayaran ansuran bulanan, tergangga kerana harapannya rumah sepatut siap dalam tempoh tiga atau empat tahun. Dahlah bayar sewa rumah lain, kena teruskan bayar ‘rumah sendiri yang tak siap-siap’. Akhirnya, merana.
Bila difikirkan balik, apa yang dilakukan oleh kerajaan Taiwan ialah bagi menjamin situasi ‘menang-menang’ pemaju dan pembeli. Maknanya, pemaju keluar sendiri dana untuk membina rumah sehingga hampir siap atau 90 peratus siap, bukan menggunakan wang deposit pembeli sebaik mula menimbus tanah.
Apakah Malaysia akan ikut konsep ‘bina dan kemudian jual’ itu?
Masih bincang
Oktober lalu, Menteri Pembangunan Kerajaan Tempatan (KPKT) Nga Kor Ming berkata pihaknya bercadang mahu memperkenalkan konsep ‘bina dan kemudian jual’ untuk projek pembangunan hartanah kediaman pada masa akan datang dan akan mengadakan libat urus dengan Institut REHDA bagi membincangkan perkara berkenaan.
“Pilihan yang paling baik adalah bina dan kemudian jual, bukan jual dan kemudian bina. Oleh kerana itu, kementerian akan bekerjasama dengan Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA) dan memberikan pilihan baharu ini,” katanya seperti dilaporkan media.
Sebenarnya idea konsep itu pernah dilontarkan pada Mei 2004 oleh Perdana Menteri ketika itu, Datuk Seri Abdullah Ahmad Badawi (kini Tun) bahawa kerajaan akan mengkaji kemungkinan untuk mensyaratkan pemaju perumahan membina rumah terlebih dahulu sebelum menjualnya.
Dua tahun kemudian, Datuk Seri Najib Razak pada Jun 2006 ketika menjawat jawatan timbalan perdana menteri membuat kenyataan susulan dengan menambah baik konsep itu, apabila menyatakan mesyuarat Majlis Negara Bagi Kerajaan Tempatan bersetuju pada dasarnya untuk memasukkan dasar baru dalam konsep ‘bina dan jual’ itu dengan membenar pemaju mengutip 10 peratus harga jualan rumah dan bakinya diselesaikan selepas rumah siap.
Idea ini bagus kerana dilihat yang lebih melindungi hak pembeli atau ‘menang-menang’ antara pemaju dan pembeli. Bagaimanapun, sejak itu jarang lagi mendengar berita perkembangan lanjut dan difaham, ada bantahan pihak pemaju perumahan ketika itu.
Ketika itu juga, Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA) menyifatkan langkah untuk mensyaratkan pemaju melaksanakan konsep bina dan jual akan menyebabkan harga rumah meningkat. REHDA berkata melalui konsep jual dan bina, pemaju perumahan membina rumah dengan model sendiri dan pembeli hanya membayar mengikut peratus kemajuan projek.
Cari jalan penyelesaian
Ia juga mendakwa, masalah projek perumahan terbengkalai sebenarnya bukan disebabkan oleh konsep jual dan bina, sebaliknya berpunca daripada kelemahan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan yang dengan mudah mengeluarkan lesen pemaju perumahan kepada mana-mana syarikat yang membuat permohonan.
Tetapi menurut Menteri Kor Ming baru-baru ini, untuk pastikan tidak ada lagi projek terbengkalai, model bina dan jual adalah yang terbaik.
Katanya, cadangan pelaksanaan model bina dan jual itu adalah susulan daripada kejayaan pasukan tugas-tugas khas projek terbengkalai KPKT yang dipengerusikan sendiri oleh Timbalannya, Akmal Nasir dan setakat Ogos tahun lalu, KPKT berjaya menyelamatkan 256 projek bernilai RM23.37 bilion membabitkan 28,863 pembeli.
Hakikatnya, kebanyakan pemaju didapati lebih berminat melaksanakan konsep sekarang kerana tidak perlu mengeluarkan wang sendiri yang banyak untuk memulakan projek. Semua perbelanjaan projek itu ditanggung oleh pembeli menerusi pinjaman perumahan yang dibuat. Ia bermakna pembeli yang terpaksa membayar faedah pinjaman bank, bukan pemaju.
Diharap pihak kerajaan termasuk di peringkat negeri melihat konsep ini dengan serius, apa kelebihan dan kelemahannya dengan tumpuan memastikan pembeli rumah tidak teranaiya atau sekurang-kurangnya ‘sama-sama menang’ antara pembeli dan syarikat pemaju.
Bagi menggalakkan pemaju perumahan melaksanakan konsep ‘bina kemudian jual’ mungkin pihak kerajaan boleh memberi beberapa kemudahan dan insentif sama ada disediakan oleh Kerajaan Persekutuan atau kerajaan negeri.
Antara insentif yang boleh difikirkan ialah mengecualikan syarat pembayaran deposit RM200,000 bagi lesen pemajuan perumahan dan pelepasan duti setem.
Apapun, carilah jalan terbaik dan jangan tunduk kepada tekanan ‘taukeh rumah’, kerana sesuatu projek yang terbengkalai kadang-kala dipersalahkan kerajaan.
- Penulis adalah Penasihat Editorial Eksekutif Utusan Sarawak.